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房產律師:借名買房風險大,看完這3點合理規避風險!

發布時間:2019-11-20 人看過

生活中經常存在房屋的實際所有人和房屋的權屬登記人不一致的情況。而產生這種情況原因,大多有三種:

1、為規避限購、限貸政策而借用他人名義。

2、購房人意欲享受特定的購房優惠條件,借用享有首套房優惠政策、具有保障性住房(比如經濟適用房)等資格者的名義購房;

3、為隱匿財產或轉移財產而將房屋登記在親朋好友名下;

而借名買房的雙方一般都會約定一份協議,來明確房屋實際的所有權人,但在司法實踐中,不是所有的協議都會得到法院的認可,那你的借名買房協議是否合法有效呢?


一、有效的借名買房協議:

1、為規避銀行信貸政策而與另一方當事人簽訂的借名買房協議,因其并未損害社會公眾利益,僅僅損害銀行單方面利益,會認定借名買房協議有效。

2、違反商品房“限購令”的借名買房協議,“限購令”并非法律、行政法規的強制性規定,此種協議一般不宜認為損害了社會公共利益,故違反“限購令”的借名買房協議仍然有效。

3、在不違反社會公德和社會公共利益以及法律強行性規范的前提下,允許當事人自由訂立合同,借用他人名義買房合同會認定為有效。即使最終房屋權屬登記在名義買房人名下,實際買房人也可以根據充分、有效的證據向法院主張變更房屋的所有權,然后再憑生效的判決書到房屋管理部門辦理變更登記。即便在房屋產權主張不成的情況下,也可最低限度地確保當事人的合法債權。

二、無效的借名買房協議:

借名人借用出借人購買經濟適用房、兩限房、三限房等保障性住房的資格購買房屋,借名人與出借人就經濟適用房達成的協議違反相關政策、法規會認定無效,出借人返還借名人的實際出資等相關費用。

三、效力待定的借名買房協議:

在借名辦理購房及按揭貸款的情形下,借名方主張借名協議無效,并拒絕協助將房屋權屬登記在委托方名下的,法院會查明雙方達成的借名協議內容,以及借名協議是否為其真實意思表示,是否存在《合同法》第52條規定的合同無效的情形,進而作出借名協議是否有效的認定。

在認定借名協議有效的情況下,應按照借名協議約定的名為借名協議、實為委托代理的內容并綜合考慮案件其他事實確認房屋的實際購買人。

 

借名買房合同防范風險的建議:

(1)弄清房屋性質,最好不要購買經濟適用房、拆遷房、安置房、等有政策限制交易條件的房產,以免發生糾紛,導致房錢兩空。

(2)委托律師擬定詳細的 “借名買房合同”。合同中要明確寫明房屋所有權歸誰所有,明確雙方的權利義務。防止因房屋所有權不明確,為日后發生糾紛埋下隱患;

(3)所有與房屋有關的原始材料均由借名人持有,并實際占有房屋。比如出資的原始憑證、購房合同、產權證等等。一旦發生爭議,借名人能夠有足夠的證據證明該房屋是借名買的,房屋實際產權人為借名人且房屋由其占有和控制。在雙方協商不成起訴到法院的情況下,借名買房人得到法院支持的幾率更大。因為如果沒有足夠的證據,而產權證又是登記在名義購房人名下,或者房屋并非由借名人實際占有,借名人敗訴的風險將大大增加。

(4)約定嚴格的違約責任。合同中針對權利登記人的違約行為(包括反悔主張房屋所有權、違約將房屋轉讓、贈與、抵押、查封、拒絕過戶等)需約定嚴格的違約責任,并約定不論合同效力與否,違約條款照常適用,以降低借名人的風險。

(5)一旦出現糾紛,需要請專業的律師進行維權。

但是,借名買房不管怎么樣約定,風險總是無法杜絕的,買賣房子時盡量用自己的名字,以免日后產生糾紛。


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